Valor de referència
Com es determina el valor de referència dels immobles?
El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d'immobles efectivament realitzades davant notari o inscrites en el Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.
Aquests mòduls s'assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.
En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d'un immoble concret a partir del mòdul de valor mig aplicable en l'àmbit en el qual se situe, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu al qual es referisca el mòdul. Per a això s'usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.
En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seues característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinen en l'informe anual del mercat immobiliari corresponent.
En tot cas, amb la finalitat que els valors de referència no superen els valors de mercat, s'aplicaran els factors de minoració que es determinen mitjançant Ordre Ministerial.
Els mòduls de valor mig aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es). En aquesta Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.
La manera d'individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mig corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es).
Abans de la seua aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d'audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, aquests puguen formular al·legacions i presentar quantes proves consideren oportunes.
Una vegada aprovades, i durant el termini d'1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant el Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.
On i com puc conéixer el valor de referència del meu immoble a una determinada data?
Els valors de referència dels immobles, que hagen de fer efecte en 2022, estan disponibles en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es).
La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d'un immoble a una determinada data. Per a accedir a la consulta, el ciutadà haurà d'identificar-se, per mitjà de les dades del seu Document Nacional d'Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.
En aquesta Seu, els titulars cadastrals també poden conéixer els elements que s'han aplicat en la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.
Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d'atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i en les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita en els assenyalats telèfons. Per a això, el ciutadà haurà d'identificar-se, per mitjà de les dades del seu Document Nacional d'Identitat.
Existeixen circumstàncies que impedeixen l'existència del valor de referència. Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per si mateix.
Les causes són de tipus jurídic-tècnic:
- No existeix valor de referència per als immobles rústics amb construcció, per exclosos de l'àmbit d'aplicació del règim en virtut del qual s'han determinat els valors de referència per a 2022
- Tampoc existeix valor de referència per als immobles que no es troben inclosos en l'àmbit d'aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concórreguen les causes de tipus tècnic que es prevegen en aquesta.
- En el seu cas, i quan així es justifica per la Direcció General del Cadastre, no existeix valor de referència quan l'immoble es troba inclòs en algun dels plans de treballs de valoració cadastral, manteniment, actualització, regularització o inspecció de la Direcció General del Cadastre, o està sent objecte d'un procediment d'incorporació d'alteracions al Cadastre, amb la finalitat de garantir la correspondència de la seua descripció cadastral amb la realitat immobiliària.
Què és el valor de referència d'un immoble?
És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l'anàlisi dels preus de totes les compravendes d'immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble, obrants en el Cadastre Immobiliari.
El valor de referència d'un immoble és una de les característiques econòmiques de la seua descripció cadastral.
El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s'aplicarà un factor de minoració en la seua determinació.
Què puc fer si no estic d'acord amb el valor de referència del meu immoble?
La impugnació del valor de referència només pot produir-se quan tinga efecte fiscal, i siga base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats o sobre Successions i Donacions. En el cas que en ocasió d'una transmissió, el valor de referència opere com a base imposable en aquests impostos, el subjecte adquirent dels immobles (subjecte passiu d'aquests immobles) pot impugnar-ho davant l'Administració tributària corresponent, en ocasió de les rectificacions de les seues autoliquidacions o de la presentació de recursos contra les liquidacions que en el seu cas es practiquen.
Això no obsta perquè, en qualsevol moment, en cas de disconformitat amb les dades descriptives de l'immoble en el Cadastre, el titular cadastral present declaracions o inste, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals de revisió previstos en la norma
Què són els factors de minoració aprovats per l'Ordre Ministerial HFP/1104/2021, de 7 d'octubre?
Els factors de minoració són coeficients aplicables en la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.
Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per a 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades en el territori.
Els factors de minoració serveixen per a absorbir les fluctuacions del mercat que puguen produir-se en l'exercici 2022, i en atenció a l'ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, s'utilitzen en el càlcul individualitzat d'aquests.
Què són els mapes de valors publicats en la Seu Electrònica del Cadastre?
El dia 14 d'octubre de 2021 s'han publicat en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es) els mapes de valors corresponents als Informes del Mercat Immobiliari d'aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s'acompanya dels citats Informes.
Els mapes contenen els mòduls de valor mig aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l'1 de gener de 2022, conforme al que s'assenyale mitjançant resolucions de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte. Una vegada finalitzat el tràmit d'audiència pública d'aquestes, aquestes resolucions hauran de ser aprovades abans del 30 d'octubre d'aquest exercici.
Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d'immobles realitzades davant notari, de manera que per a l'immoble representatiu en cada àmbit del territori, ofereixen el seu valor mitjà.
S'elaboren, any a any, de la següent manera:
Immobles urbans.
- Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
- Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives del qual i de superfície són típiques en aquest.
- Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d'immobles produïdes.
- D'aquesta manera, en el mapa urbà residencial, en cada àmbit es mostren les característiques de l'habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d'habitatges aïllats o apariats o de pisos) i en euros (habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, en cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
Immobles rústics.
- Es divideix el territori de cada Comunitat Autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
- S'obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars en cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
- Així, en el mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.
El dia 29 d'octubre de 2021 s'han publicat en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es), les següents resolucions:
- Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l'exercici 2022.
- Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l'exercici 2022.
Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la manera d'individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mig corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.
Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?
A més de la seua funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPiAJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).
Quan una operació de transmissió d'un immoble estiga subjecta a un d'aquests impostos, el valor de referència d'aquest immoble serà la base imposable de l'impost corresponent.
El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s'empren factors de minoració en la seua determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.
No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l'immoble, es prendrà com a base imposable la major d'aquestes magnituds.
Així, el valor de referència de l'immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.
A més, en el supòsit de subjecció a l'ITP i AJD en la modalitat d'actes jurídics de les primeres còpies d'escriptures públiques que tinguen per objecte immobles, quan la base imposable es determine en funció del valor d'aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.
Finalment, quan el valor de referència haja sigut base imposable en el tribut que greu l'adquisició d'un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l'Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s'estiga subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l'Impost sobre el Patrimoni en el que es referisca a immobles adquirits a partir d'1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.
Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?
El valor cadastral dels immobles s'actualitza, en el seu cas, per les Lleis de Pressupostos Generals de l'Estat, i serveix de base imposable a l'Impost sobre Béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la seua revisió es produeix, en el cas d'immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.
El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de manera simultània en tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conéixer de manera permanent en la Seu Electrònica del Cadastre.
El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.
No té cap efecte en l'Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.